निर्णय नं. ११२८१ - करारको यथावत् परिपालना
सर्वोच्च अदालत, संयुक्त इजलास
माननीय न्यायाधीश श्री मीरा खडका
माननीय न्यायाधीश श्री हरिप्रसाद फुयाल
फैसला मिति : २०७८।११।२२
०६९-RB-००६८
मुद्दा: करारको यथावत् परिपालना
पुनरावेदक / वादी : काठमाडौं जिल्ला, काठमाडौं महानगरपालिका वडा नं. ११ स्थित रोड सो रियल स्टेट प्रा.लि. का अख्तियारप्राप्त कालु गुरूङ
विरूद्ध
प्रत्यर्थी / प्रतिवादी : चुडामणी थापाकी श्रीमती स्याङ्जा जिल्ला, साबिक क्याक्सी गा.वि.स. वडा नं. ३ बस्ने नन्दमाया थापा
कानूनको कुनै शब्द वा वाक्य वा कुनै खण्डको अर्थ र व्याख्या गर्दा समग्र ऐनको संरचना, उद्देश्य र दायरालाई ख्याल गर्नुपर्ने ।
(प्रकरण नं. ४)
करार ऐन तथा अन्य नेपाल कानूनमा करारको स्पष्ट ढाँचा रहे भएको
नपाइने । तोकिएको ढाँचा नभएको अवस्थामा सम्झौता गर्ने पक्षले आफ्नो अनुकूलको लिखत तयार गरी व्यवहार चलाइआएको देखिने । अचल सम्पत्ति घर जग्गा हक छाडिदिँदा लिँदा विभिन्न कारणले तत्काल राजीनामा वा अन्य लिखत पारित गर्न नसक्ने अवस्थामा व्यवहारमा बैनाबट्टाको लिखत तयार गर्ने गरेको पाइने । यही लिखतको आधारमा पछि सम्बन्धित कार्यालयमा गई सहमति कार्यान्वयन गर्ने गरेको देखिने । यसरी हेर्दा बैनाबट्टा लिखत दुई वा दुईभन्दा बढी पक्षबिचको सहमतिको कागज भएकाले यसलाई पनि करारकै एक रूपमा लिन सकिने ।
(प्रकरण नं. ८)
अचल सम्पत्तिमा बैनाबट्टा गरी लेनदेन गर्ने गरी भएको करार स्वत: अमान्य नहुने र यस्तो करारलाई कानूनले निषेध गरेको पनि नदेखिएको तर रजिस्ट्रेसन गर्नुपर्ने कानूनी बाध्यता गरेकोमा त्यस्तो रजिस्ट्रेसन नभएको अवस्थामा त्यस्तो अचल सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्नुपर्ने बाध्यात्मक अवस्थासम्म सिर्जना नगरेको भन्ने यस अदालतको बृहत् पूर्ण इजलासबाट फैसला भएको भए तापनि तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को दफा ८४(१) तथा मुलुकी देवानी संहिता, २०७४ को दफा ५३८(१) बमोजिम बैनाबट्टा गर्दाको अवस्थामा भएको लिखतबाट एक पक्षबाट अर्को पक्षलाई रकम भुक्तानी गरेको भन्ने प्रस्ट देखिएको रकमको दश प्रतिशत ब्याज, हर्जाना वा दोब्बरसम्म रकम भराइदिने वा त्यस्तो करारमा अचल सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्नेबाहेकको अन्य कुनै सर्त एवं दायित्व तोकिएको भएमा त्यस्तो सर्त दायित्व पालना गर्दा भएको हानि नोक्सानी बैना बुझ्ने पक्षबाट भराइदिनुपर्ने । जग्गा हक हस्तान्तरण गरिदिने छु भनी बैना लिने व्यक्तिले अचल सम्पत्ति पनि हस्तान्तरण नगर्ने र बैनाबापतको रकम पनि फिर्ता नगर्ने गरी बेमुनासिब लाभ वा फाइदा (unjust enrichment) को अवस्था परिकल्पना गरेको नदेखिने ।
(प्रकरण नं.१५)
पुनरावेदक / वादीका तर्फबाट : विद्वान् अधिवक्ता श्री शरदप्रसाद कोइराला र विद्वान् अधिवक्ता श्री गोपालप्रसाद अर्याल
प्रत्यर्थी / प्रतिवादीका तर्फबाट : विद्वान् वरिष्ठ अधिवक्ता श्री बालकृष्ण न्यौपाने
अवलम्बित नजिर :
ने.का.प.२०७७, नि.नं. १०५४८
ने.का.प.२०४७, अङ्क ४, नि.नं. ४१२०
ने.का.प.२०५०ग, अङ्क ९, नि.नं. ४७९६
ने.का.प. २०७४, अङ्क ७, नि.नं. ९८४७
ने.का.प. २०७३, अङ्क ३, नि.नं.९५५६
ने.का.प. २०६८, अङ्क, ६, नि.नं. ८६३५
सम्बद्ध कानून :
करार ऐन, २०५६
मुलुकी देवानी संहिता, २०७४
सुरू तहमा फैसला गर्ने :-
मा. जि. न्या. श्री टेकनारायण कुँवर
काठमाडौं जिल्ला अदालत
पुनरावेदन तहमा फैसला गर्ने :-
मा. न्या श्री भरत प्रसाद अधिकारी
मा. न्या. श्री हरिकुमार पोखरेल
पुनरावेदन अदालत पाटन
फैसला
न्या. हरिप्रसाद फुयाल : साबिक न्याय प्रशासन ऐन, २०४८ को दफा ९(१)(ग) बमोजिम यस अदालतको क्षेत्राधिकारअन्तर्गत दायर भई पेस हुन आएको प्रस्तुत मुद्दाको संक्षिप्त तथ्य एवं ठहर यसप्रकार छः-
तथ्य खण्ड
फिरादपत्र
प्रतिवादीमध्येकी नन्दमाया थापाले अदालतको फैसलाबमोजिम निजसमेतको हक हुने भएको रूपन्देही जिल्ला, करहिया गा.वि.स. वडा नं. १/ख कि.नं. ७०, ७१, २३३ र ७५ तथा अर्को व्यक्तिसँग सट्टापट्टा गर्ने सहमति भएको कि.नं. ७६ समेतका जग्गा मिलाई पश्चिमतर्फबाट १-१०-० जग्गा फिरादीलाई बिक्री गर्ने प्रस्ताव राख्नुभएको थियो । उक्त प्रस्तावमा फिरादीसमेत सहमत भएपछि सबै सर्त समावेश गरी करारनामा गर्ने भनी रू. ६०,००,०००।- मा उक्त जग्गा खरिद बिक्री गर्ने सहमति भई सामान्य बैनाबट्टा कागज गरिएको थियो । सोअनुरूप पहिलो पटक रू.१५,००,०००।- र पछि विपक्षीको मागबमोजिम रकम थप गर्ने क्रममा पटकपटक गरी रू.३७,६५,०००।- फिरादी कम्पनीले भुक्तानी गरेको थियो । सोहीबमोजिम उक्त जग्गा रू. ६०,००,०००।- मा प्रतिवादीले बिक्री गर्ने र फिरादीले खरिद गर्ने गरी मिति २०६२।२।१८ मा करारनामा कागजमा सहीछापसमेत भएको र सोही दिन विपक्षीको मागबमोजिम थप रू.२,३५,०००।- बुझिलिई जम्मा रू.४०,००,०००।- बुझी लिएको भरपाई प्रतिवादीमध्येकी नन्दमाया थापाले गरिदिनुभएको छ ।
प्रतिवादीले करारमा उल्लेख गरेका जग्गामा निज प्रतिवादी र निजका अंशियारबिच अंश मुद्दा चलिरहेकोले अदालतको फैसलाबाट हक प्राप्त गरेपछि उक्त जग्गा फिरादीलाई राजीनामा पारित गरी हस्तान्तरण गर्न बाध्य हुने कुरा साम्योगिक करारको कानूनी व्यवस्थाबाट स्पष्ट हुन्छ । तर सर्वोच्च अदालतबाट अन्तिम फैसला भएपछिको ६/७ महिनासम्म फिरादीसँग विपक्षी सम्पर्कमा रहे पनि पछि २०६७।१।९ गते विपक्षीसँग जग्गा पास गर्नेबारे छलफल गर्दा उक्त जग्गाको मूल्य वृद्धि भएको र जग्गा लिने भए हालको मूल्य कायम हुनुपर्छ, साबिकको मूल्यमा जग्गा दिन सकिँदैन भन्नुभयो । यसरी मिति २०६७।१।९ मा प्रतिवादीले थप रकम नदिएमा जग्गा दिन नसक्ने भनेकाले मुद्दा गर्नुपर्ने कारण परी प्रस्तुत फिराद लिई कम्पनी आएको हो ।
अतः मिति २०६२।२।१८ को करारनामाबमोजिम प्रतिवादीहरूले अदालतको फैसलाबमोजिम प्राप्त हुने तथा अन्य व्यक्तिसँग सट्टापट्टा गर्न सहमति भइसकेको जिल्ला रूपन्देही, करहिया गा.वि.स. वडा नं. १/ख कि.नं. ७०, ७१, २३३, ७५ र ७६ बाट बाटो निकास मिलाई जग्गा बिगाहा १-१०-० जग्गा प्रतिवादीले मानेमा छुट्टै राजीनामाको कागज गराई र इन्कार गरेमा उक्त करारनामालाई नै राजीनामा पारित गरी प्रतिवादीको हक हिस्साको जग्गा फिरादी कम्पनीले पाउने गरी करारनामाको यथावत् परिपालना गरिपाउँ भन्नेसमेत बेहोराको रोडसो रियल स्टेट प्रा.लि. का अख्तियारप्राप्त कालु गुरूङको तर्फबाट मिति २०६७।३।१ मा काठमाडौं जिल्ला अदालतमा परेको फिराद दाबी ।
प्रतिउत्तरपत्र
विपक्षी फिरादी र प्रतिवादीमध्येकी नन्दमाया थापाको बिचमा मिति २०६२।२।१८ मा भएको करार प्रथमतः प्रचलित करार कानूनबमोजिम भए गरिएको छैन । त्यस्तो गैरकानूनी करारले कुनै दायित्व नै सृष्टि गर्न सक्दैन । करार ऐन, २०५६ को दफा ४०(१) ले चल सम्पत्तिमा मात्र करार हुन सक्छ । वादीले दाबी गरेको करार अचल सम्पत्तिसँग सम्बन्धित छ । जुन गैरकानूनी हो भन्ने प्रस्ट छ । जहाँसम्म वादीले जग्गा पारित गरिपाउँ भन्नुभएको छ, करारमा उल्लिखित जग्गा नै अंश मुद्दाका फैसला कार्यान्वयनको चरणमा रही मेरो नाममा आई नसकेको र उक्त जग्गामा प्रतिवादीको हक नहुँदासम्म वादीको दाबी नै कानूनविपरीतको रहे भएको अवस्थामा उपचार नै पाउन नसक्ने हुनाले करारीय दायित्व यथावत् परिपालना गरिपाउँ भन्नेसमेत बेहोराको दाबी पुग्न नसक्ने हुँदा झुट्टा फिराद दाबीबाट फुर्सद पाउँ भन्नेसमेत बेहोराको प्रतिवादी नन्दमाया थापा र पिताम्बर थापाको मिति २०६७।११।२० को संयुक्त प्रतिउत्तर ।
जिल्ला अदालतको फैसला
वादी पक्षको स्वतन्त्र सहमतिमा निर्धारण गरिएको करार ऐनको दफा १(ग) मा उल्लिखित आधारभूत अवस्था नै सिर्जना नभई प्रतिवादीले जग्गाधनी प्रमाण पुर्जा प्राप्त गर्न बाँकी नै रहेको अवस्थामा जग्गा पारित गराई करारको यथावत् परिपालना गराइपाउँ भन्ने वादीको दाबी पुग्न सक्ने अवस्था देखिएन । यसरी करारको परिपालनातर्फ वादी दाबी नपुग्ने भए तापनि यी वादीले रकम भराइपाउँ भन्ने सम्बन्धमा प्रस्तुत मुद्दामा वैकल्पिक दाबी नलिए तापनि वादी र प्रतिवादीको बिचमा रकम लेनदेन भएकोमा मुख मिलिरहेको विषयवस्तुमा समेत यसै मुद्दाबाट ठहर गर्नु उपयुक्त हुने नै देखिन्छ । वादीले उक्त रकमको सम्बन्धमा कानूनको म्यादभित्र छुट्टै मुद्दा गरी एउटै विषयमा पुनः मुद्दा गरिरहनुभन्दा जग्गै पास गरिपाउँ भन्ने वादी दाबी नपुग्ने देखिए तापनि वादीले प्रतिवादीलाई बुझाएको रकम यसै मुद्दाबाट फिर्ता पाउने गरी निर्णय गर्न बेमनासिब हुँदैन । तसर्थ, उक्त रकमको सम्बन्धमा यी वादीलाई यसै मुद्दाबाट प्रतिवादीले निज वादीबाट बुझी लिएको रकम रू.४०,००,०००।- भराइदिन मनासिब देखिँदा वादीले प्रतिवादीबाट उपर्युक्तबमोजिमको रकम भराइलिन पाउने ठहर्छ भन्ने सुरू काठमाडौं जिल्ला अदालतबाट मिति २०६८।२।४ मा भएको फैसला ।
पुनरावेदनपत्र
क) बिक्री गर्न सहमत भएको करारनामाको लिखतलाई रजिस्ट्रेसन पास गरिरहनुपर्ने हुँदैन । व्यक्तिबिच अधिकार वा दायित्वको सिर्जना व्यक्तिबिच भएका करारले
गर्दछन् । त्यसलाई करारले मान्यता दिने कार्य गर्दछ । करार ऐन, २०५६ को दफा ४० को स्पष्टीकरणको आधारमा अचल सम्पत्तिको विषयमा करार हुन नसक्ने भन्ने फैसला कानूनसम्मत हुन सक्दैन । हामीहरूबिच मिति २०६२।२।१८ मा सम्पन्न भएको करारनामामा बिक्री गर्न सहमत भएको जग्गाको सम्बन्धमा तत्कालीन अवस्थामा सर्वोच्च अदालतमा मुद्दा विचाराधीन भएकोले उक्त मुद्दा अन्तिम भई प्रतिवादीको अंश हक कायम भई प्रतिवादीको नाउँमा जग्गाधनी प्रमाण पुर्जा प्राप्त भएको १५ दिनभित्रमा लिखत राजीनामा पारित गरी स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न सहमत भएको र करार कानूनअन्तर्गत करारको यथावत् परिपालनाको आदेश समन्यायिक उपचार क्षेत्राधिकारअन्तर्गत पर्दछ । यसमा न्यायको रोहमा र न्यायको आवश्यकतानुसार करारको पालना नगर्ने / उल्लङ्घन गर्ने / निस्क्रिय हुने पक्षलाई करारबमोजिम कार्य गर्न उपयुक्त आदेश जारी गर्न सक्दछ ।
तसर्थ, पर्याप्त अधिकारप्राप्त भइसकेको र सामान्य कार्यविधिगत कुरा बाँकी रहेको अवस्थाको कारण देखाई समन्यायिक क्षेत्राधिकारअन्तर्गतको विशिष्ट प्रदर्शनको आदेश जारी नहुने ठहर गरिएको फैसलामा समन्यायिक उपचारको मर्म र सिद्धान्त प्रतिकूल ठहर फैसला भएको छ । करारनामामा तय भएको मूल्य र जग्गाको क्षेत्रफल हिसाब गरी करारनामाबमोजिम जग्गा पाउन नसक्ने हदसम्मको रकम भराइपाउन दाबी लिएको हुँदा जग्गा प्राप्त गर्न नसकेको हदसम्म मूलधन र सोको करार ऐन, २०५६ को दफा ८३ बमोजिम क्षतिपूर्ति रूपमा वार्षिक १० प्रतिशतका दरले रकम भराई पाउनुपर्दछ । अतः यथावत् परिपालनाको आदेश जारी नहुने र करारनामाभन्दा कम जग्गा प्राप्त भएको अवस्थामा कम भएको जग्गाको मूलधनको ब्याजसरह क्षतिपूर्ति भरिभराई नगरी भएको हदसम्मको सुरू काठमाडौं जिल्ला अदालतको मिति २०६८।२।४ को फैसला आंशिक उल्टी गरी वादी दाबीबमोजिम गरिपाउँ भन्नेसमेत बेहोराको रोड सो रियल स्टेट प्रा.लि. का अध्यक्ष कालु गुरूङको तर्फबाट तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनमा परेको मिति २०६८।७।२२ को पुनरावेदन ।
ख) विपक्षी वादीले पटकपटक गरी बैना दिएको रकम रू.४०,००,०००।- दिलाई भराइपाउँ भनी फिराद दाबी गर्नुभएको छैन । अदालतले वादीले दाबी लिएको कुरामा मात्र इन्साफ गर्नुपर्छ भन्ने कानूनी सिद्धान्त रहेको र यस सम्बन्धमा सर्वोच्च अदालतबाट विभिन्न मुद्दामा नजिर सिद्धान्तसमेत प्रतिपादन भएका छन् । ती नजिरको उल्लङ्घन हुने गरी वादी दाबी नै नलिएको पैसा भराउने फैसला स्वतः बदरभागी छ । जिल्ला अदालतले हामीबाट रू.६३,७७७।- कोर्ट फी भराउने गरी भएको फैसला पनि मिलेको छैन । यो कोर्ट फी रकम करारको दायित्व पूरा गराइपाउँ भन्ने वादी दाबी नपुगेपछि उक्त कोर्ट फी जफत गर्नुपर्नेमा करारको दायित्वतर्फको वादी दाबी नपुगेपछि जिल्ला अदालतले वादीलाई माया गरी कोर्ट फी लेनदेनतर्फ सरूवा गर्न मिल्दैन । मुद्दामा कोर्ट फी कम भएको वा कोर्ट फी नराखेको र वादी दाबीसमेत नभएको अवस्थामा फैसलाको तपसिल खण्डमा कोर्ट फी दाखिल गरी मात्र फैसला हुनेमा हामी प्रतिवादीले तिर्नै नपर्ने कोर्ट फी भराएकोसमेत नमिलेकोले फैसला बदरभागी छ ।
प्रस्तुत मुद्दामा करारको परिपालना हुन सक्ने अवस्थाको सिर्जना भएको छैन । जग्गा आफ्नो नाममा आएपछि जग्गा पास गर्ने भनेकोमा जग्गा नै आफ्नो नाममा नामसारी नभएको अवस्थामा फिरादमा दाबी लिएजस्तो यथार्थ परिपालनाको अवस्था नै हुँदैन । यस्तो अवस्थामा ".....वादीले उक्त रकमको सम्बन्धमा कानूनको म्यादभित्र छुट्टै मुद्दा गरी प्रतिवादीलाई बुझाएको रकम फिर्ता माग्न आएमा सो नपाउने भन्न मिल्दैन" भनी अदालत आफैँले कल्पना गरी फैसला गर्दै जाने प्रवृत्तिको विकास हुने हो भने कानून र अदालतप्रतिकै आस्था हराउँदै जाने
हुन्छ । तसर्थ, वादी दाबी नै नभएको लेनदेनतर्फ रकम भरिपाउने ठहर भएको काठमाडौं जिल्ला अदालतको मिति २०६८।२।४ को फैसला अ.बं. १८४(क), १८५, प्रमाण ऐन, २०३१ को दफा ३, ५४ समेतको विपरीत भएकोले सो हदसम्मको उक्त फैसला बदर गरिपाउँ भन्नेसमेत बेहोराको पुनरावेदक नन्दमाया थापा र पिताम्बर थापाको मिति २०६८।८।१२ मा तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनमा परेको संयुक्त पुनरावेदन ।
आदेश
यसमा काठमाडौं जिल्ला अदालतको मिति २०६८।२।४ को फैसलाउपर वादी प्रतिवादी दुवै पक्षको पुनरावेदन पर्न आएको देखिएको र मुद्दामा उठाइएको विवादको सम्बन्धमा सर्वोच्च अदालतबाट प्रतिपादित सिद्धान्तहरू र कानूनको व्याख्याको प्रश्न समावेश भएको प्रस्तुत मुद्दा हुँदा मुलुकी ऐन, अ.बं. २०२ नं. को प्रयोजनार्थ दुवै पक्षको पुनरावेदन परस्पर सुनाई नियमानुसार पेस गर्नु भन्ने तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनको मिति २०६८।१०।२४ को आदेश ।
पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला
करारबमोजिम दाबीको जग्गा वादीको नाममा पारित नहुने ठहर गरी भएको काठमाडौं जिल्ला अदालतको फैसला मिलेको देखिँदा सदर हुने र वादीले दाबी नै नलिएको रू.४०,००,०००।- वादीले प्रतिवादीबाट भरिपाउने ठहर गरी भएको फैसला सो हदसम्म मिलेको नदेखिँदा केही उल्टी हुने ठहर्छ भन्नेसमेत तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनको मिति २०६९।४।२८ को फैसला ।
पुनरावेदनपत्र
पुनरावेदन अदालतबाट एकातर्फ अचल सम्पत्तिको विषयमा करार हुन नसक्ने भनिएको छ भने अर्कोतर्फ करारनामाबमोजिम भुक्तानी गर्न बाँकी रहेको रकम रू.२०,००,०००।- धरौटी राख्नुपर्ने भन्ने परस्पर विरोधाभाषपूर्ण आधार लिई फैसला भएको छ । फिरादपत्रको प्रकरण १३ मा वादी पुनरावेदकले करार / सम्झौतानुसार जग्गा दाबी गरेको र सम्झौतामा सहमतिभन्दा कम जग्गा प्राप्त हुने भएमा कम भएको हदसम्म सम्झौताको अनुपातमा रकम र सोको वार्षिक १० प्रतिशत क्षतिपूर्तिसमेत दिलाइपाउँ भनी दाबी गरेको प्रस्ट छ । यस प्रकारको दाबीबाट पुनरावेदक वादीले जग्गा तथा रकम दुवै दाबी गरेको प्रस्ट हुन्छ । जग्गा खरिद बिक्री गर्न निश्चित दरमा वादी प्रतिवादीबिच करार भएको र करारभन्दा कम जग्गा प्राप्त हुने अवस्था र भुक्तानी गरेको रकम प्राप्त हुने जग्गाभन्दा बढी भएमा जग्गा र बढी हुने रकम दाबी गर्न नमिल्ने होइन । सहमति भएभन्दा बढी रकम दिई कम जग्गा लिनुपर्ने भनी बाध्य गर्न सकिँदैन । तसर्थ, रकमको दाबी नै नभएको भनी रकमसमेत भरी नपाउने गरी भएको फैसला कानूनसम्मत छैन् ।
नालेस गर्ने व्यक्तिले प्रचलित कानूनको अधीनमा रही उपयुक्त न्यायको दाबी गर्न सक्दछ । प्रस्तुत मुद्दामा १-१०-० जग्गा रू.६०,००,०००।- मा खरिद गर्न सहमति भएको र रू.४०,००,०००।- लिनुदिनु भएकोमा कुनै विवाद छैन । उल्लिखित दरभाउमा मूल्य छिनिएको जग्गा लिनुदिनु भएकोभन्दा कम जग्गा प्राप्त हुने अवस्थामा रकम भुक्तानी गर्ने व्यक्तिले विपक्षीबाट प्राप्त हुने जग्गा र जग्गाको मूल्यभन्दा बढी भएको रकम दाबी गर्न सक्दछ । यो न्याय प्राप्त गर्न अदालत प्रवेश गर्ने व्यक्तिको नैसर्गिक अधिकार हो । अतः पुनरावेदन अदालत पाटनबाट वादीको नाउँमा जग्गा पारित हुन नसक्ने र रकमसमेत भरी नपाउने गरी भएको फैसला उल्टी गरी वादी दाबीबमोजिम जग्गा, रकम र सोको वार्षिक १० प्रतिशतका दरले हुने क्षतिपूर्तिसमेत दिलाई भराई उचित र पूर्ण न्याय पाउँ भन्नेसमेत बेहोराको पुनरावेदक वादीको तर्फबाट यस अदालतमा मिति २०७०।३।२४ मा पर्न आएको पुनरावेदन ।
यस अदालतको आदेश
यसमा फिरादीको प्रकरण नं. १३ लाई हेर्दा वादीले दाबी गरेको जग्गा वा रकमको १०% ब्याजसमेतको माग दाबी भएकोमा सोतर्फको विवेचना नगरेको र वादीले जग्गा पनि नपाउने र रकम पनि नपाउने अवस्था देखिन गएको पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला फरक पर्ने देखिँदा अ.बं. २०२ नं.बमोजिम विपक्षी झिकाई आएपछि वा अवधि व्यतीत भएपछि नियमानुसार पेस गर्नु भन्ने यस अदालतको संयुक्त इजलासको मिति २०७२।९।१६ को आदेश ।
ठहर खण्ड
नियमबमोजिम पेसी सूचीमा चढी निर्णयार्थ पेस हुन आएको प्रस्तुत मुद्दामा पुनरावेदक वादीको तर्फबाट उपस्थित विद्वान् अधिवक्ता श्री शरद प्रसाद कोइराला र विद्वान् अधिवक्ता श्री गोपाल प्रसाद अर्यालले करार ऐन, २०५६ मा अचल सम्पत्तिका सम्बन्धमा करार गर्न नसकिने भनी कहीँकतै बन्देज गरेको पाइँदैन । कानूनले बन्देज नगरेको विषयमा करार गर्न नपाइने र त्यसको यथावत् परिपालना हुन नसक्ने भनी भन्न मिल्दैन । वादी तथा प्रतिवादीले स्वेच्छाले जग्गा बिक्री गर्ने सम्बन्धमा रीतपूर्वकको कागज तयार गरी सहीछाप गरी एक / एक प्रति लिखत लिनु दिनुभएको छ । जग्गा बिक्री गर्ने सहमति गरी पैसासमेत लिएपछि अहिले आएर जग्गा दिन सक्दिन भनी प्रतिवादीलाई भन्ने अधिकार रहँदैन । करार आफूले आफैँलाई बाँध्ने किसिमको लिखत भएकाले सर्तबमोजिमको काम गर्न प्रतिवादीहरू बाध्य छन् । त्यसैगरी वादीले दिएको फिरादपत्रको प्रकरण १३ मा प्रस्ट रूपमा जग्गा कमी हुन आए सो बराबरको रकम दिलाइपाउँ भनी दाबी लिइएको अवस्था हुँदाहुँदै रकम दिलाइपाउँ भन्ने दाबी नभएको भनी फैसला भएको छ । तसर्थ, करारको परिपालना नहुने र जग्गाबापत लिएको रकमसमेत दिलाइदिन नपर्ने गरी भएको पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला बदर गरी वादी दाबीबमोजिम हुनुपर्छ भनी बहस प्रस्तुत गर्नुभयो ।
त्यसैगरी प्रतिवादीतर्फबाट उपस्थित विद्वान् वरिष्ठ अधिवक्ता श्री बालकृष्ण न्यौपानेले तत्कालीन करार ऐनले करारको माध्यमबाट अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुने गरी व्यवस्था नगरेको र करारको माध्यमबाट हक हस्तान्तरण नहुने गरी नजिर सिद्धान्तसमेत प्रतिपादन भएको छ भने नपुग हुने बिस लाख रूपैयाँ धरौटी राखी फिराद गर्नुपर्नेमा सोसमेत भएको छैन । यी पुनरावेदक वादीले जग्गा नभए रकम दिलाइपाउँ भनी दाबी लिएको अवस्था छैन र रकमको हुने कोर्ट फीसमेत राखेको देखिँदैन । वादीले दाबी नै नलिएको विषयमा अदालतले निर्णय गर्न नमिल्ने भनी सर्वोच्च अदालतबाट प्रतिपादित नजिर सिद्धान्तको आधारसमेतबाट पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला कानूनसङ्गत भएको हुँदा सदर हुनुपर्छ भनी बहस प्रस्तुत गर्नुभयो ।
सम्बन्धित मिसिल कागजात हेर्दा, मिति २०६२।२।१८ को करारनामाबमोजिम प्रतिवादीहरूले अदालतको फैसलाबमोजिम प्राप्त हुने तथा अन्य व्यक्तिसँग सट्टापट्टा गर्न सहमति भइसकेको विभिन्न कित्ता नम्बरका जग्गा प्रतिवादीले मानेमा छुट्टै राजीनामाको कागज गराई र इन्कार गरेमा उक्त करारनामालाई नै राजीनामा पारित गरी प्रतिवादीको हक हिस्साको जग्गा फिरादी कम्पनीले पाउने गरी करारनामाको यथावत् परिपालना गरिपाउँ भन्नेसमेत फिराद मागदाबी भएको प्रस्तुत मुद्दामा वादीले दाबी लिएको मिति २०६२।२।१८ मा भएको करार प्रथमतः प्रचलित करार कानूनबमोजिम भए गरिएको छैन । त्यस्तो गैरकानूनी करारले कुनै दायित्व नै सृष्टि गर्न सक्दैन । करार ऐन, २०५६ को दफा ४०(१) ले चल सम्पत्तिमा मात्र करार हुन सक्छ । वादीले दाबी गरेको करार अचल सम्पत्तिसँग सम्बन्धित छ । जुन गैरकानूनी हो भन्ने प्रस्ट छ । करारमा उल्लिखित जग्गा नै अंश मुद्दाका फैसला कार्यान्वयनको चरणमा रही मेरो नाममा आई नसकेको र उक्त जग्गामा प्रतिवादीको हक नहुँदासम्म वादीको दाबी नै कानूनविपरीतको रहे भएको अवस्थामा उपचार नै पाउन नसक्ने हुनाले करारीय दायित्व यथावत् परिपालना हुन सक्दैन भन्नेसमेत प्रतिउत्तर जिकिर रहेको देखिन्छ । करारको परिपालना हुन नसक्ने र वादी प्रतिवादीबिच जग्गा लिने दिने सम्बन्धमा रकम लिए दिएकोमा विवाद नरहेकाले वादीले प्रतिवादीबाट उक्त बैना रकम भराइपाउने ठहर्छ भन्ने सुरू काठमाडौं जिल्ला अदालतको फैसलामा चित्त नबुझाई वादी प्रतिवादी दुवैको तर्फबाट तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनमा पुनरावेदन परेकोमा करारको परिपालना हुन नसक्ने गरी भएको सुरू काठमाडौं जिल्ला अदालतको फैसला सदर गर्दै बैना रकम भराइपाउँ भन्ने दाबी नरहेकोले दाबी नै नभएकोमा बैना रकम भराउने गरी भएको फैसला केही उल्टी हुने गरी पुनरावेदन अदालत पाटनबाट फैसला भएको पाइयो ।
फिरादपत्रको प्रकरण १३ मा वादी पुनरावेदकले करार / सम्झौतानुसार जग्गा दाबी गरेको र सम्झौतामा सहमतिभन्दा कम जग्गा प्राप्त हुने भएमा कम भएको हदसम्म सम्झौताको अनुपातमा रकम र सोको वार्षिक १० प्रतिशत क्षतिपूर्तिसमेत दिलाइपाउँ भनी दाबी रहेकोले पुनरावेदक वादीले जग्गा तथा रकम दुवै दाबी गरेको प्रस्ट हुन्छ । नालेस गर्ने व्यक्तिले प्रचलित कानूनको अधीनमा रही उपयुक्त न्यायको दाबी गर्न सक्दछ । प्रस्तुत मुद्दामा १-१०-० जग्गा रू.६०,००,०००।- मा खरिद गर्न सहमति भएको र रू.४०,००,०००।- लिनुदिनु भएको र उल्लिखित दरभाउमा मूल्य छिनिएको जग्गा लिनुदिनु भएकोभन्दा कम जग्गा प्राप्त हुने अवस्थामा रकम भुक्तानी गर्ने व्यक्तिले अर्को पक्षबाट प्राप्त हुने जग्गा र जग्गाको मूल्यभन्दा बढी भएको रकम दाबी गर्न सक्दछ । यो न्याय प्राप्त गर्न अदालत प्रवेश गर्ने व्यक्तिको नैसर्गिक अधिकार भएकाले पुनरावेदन अदालत पाटनबाट वादीको नाउँमा जग्गा पारित हुन नसक्ने र रकमसमेत भरी नपाउने गरी भएको फैसला उल्टी गरी वादी दाबीबमोजिम जग्गा, रकम र सोको वार्षिक १० प्रतिशतका दरले हुने क्षतिपूर्तिसमेत दिलाई भराई उचित र पूर्ण न्याय पाउँ भनी पुनरावेदक वादीको तर्फबाट यस अदालतमा पुनरावेदन पर्न आएको देखिन आयो ।
उपर्युक्तानुसारको पुनरावेदक एवं प्रत्यर्थी दुवै पक्षका कानून व्यवसायीहरूले गर्नुभएको बहस सुनी मिसिल संलग्न कागजात अध्ययन गरी हेर्दा मूलतः निम्न प्रश्नहरूउपर विवेचना गरी निर्णय दिनुपर्ने देखियोः-
क) अचल सम्पत्तिमा करार गर्न सकिन्छ, सकिँदैन ?,
ख) अचल सम्पत्तिमा करार गर्दा के कुन प्रक्रिया अवलम्बन गर्नुपर्दछ ?,
ग) व्यवहारमा प्रचलित बैनाबट्टाको लिखतबाट अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन तथा त्यस्तो करारको यथावत् परिपालना हुन सक्छ वा सक्दैन ?,
घ) करारको परिपालना हुन नसक्नेमा हर्जानासहितको बैना रकम फिर्ता पाउने हो, होइन ?
ङ) प्रस्तुत मुद्दामा तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला मिलेको छ, छैन ? पुनरावेदकको पुनरावेदन जिकिर पुग्न सक्छ, सक्दैन ?
२. पहिलो प्रश्नमाथि विचार गर्दा, पक्षहरूबिच कुनै काम गर्न वा नगर्नका लागि आपसी सहमतिमा हुने कानूनबमोजिमको सम्झौता जसले पक्षहरूउपर अधिकार र दायित्व सिर्जना गराउँछ र उल्लङ्घनमा उपचार प्राप्त गर्न सकिन्छ, त्यसलाई नै करार मान्नुपर्ने हुन्छ । करार गर्न योग्य व्यक्तिहरू वा पक्षहरूले कानूनबमोजिम कार्यान्वयन गर्न सकिने / मिल्ने कुनै पनि क्षेत्र वा विषयमा आपसी सहमतिको आधारमा करार गर्न सक्दछन् । तथापि त्यस्तो करारको उल्लङ्घनको स्थितिमा सो करार लागु गराउन सकिने विषयवस्तुमा आधारित भएको हुनु अपरिहार्य हुन आउँछ । त्यसकारण करारका विषयहरू सदैव निरपेक्ष हुने नभई कानून र परिस्थितिको सापेक्ष हुन्छन् भन्ने देखिन आउँछ ।
३. करार ऐन, २०५६ ले करारको सम्बन्धमा विषयगत वा क्षेत्रगत रूपमा समेत प्रकाश पार्दै करार ऐन, २०२३ को भन्दा व्यापक र फराकिलो व्यवस्था गरेको देखिन्छ । करार ऐन, २०५६ को परिच्छेद ४ मा जमानत, हर्जाना तथा प्रत्यासनसम्बन्धी करार, परिच्छेद ५ मा नासोसम्बन्धी करार, परिच्छेद ६ मा धितो तथा धरौटसम्बन्धी करार, परिच्छेद ७ मा वस्तु बिक्रीसम्बन्धी करार, परिच्छेद ८ मा एजेन्सीसम्बन्धी करार तथा परिच्छेद ९ मा मालसामान ढुवानीसम्बन्धी करार भनी करारलाई व्यवस्थित र नियमित गर्न विषय एवं क्षेत्रगत रूपबाट छुट्टाछुट्टै परिच्छेदमार्फत निर्देशनात्मक प्रकृतिको कानूनी व्यवस्था गरिएको पाइन्छ । यी व्यवस्थाहरूमध्ये परिच्छेद ६ मा व्यवस्था गरिएको धितो वा धरौटसम्बन्धी करार चल अचल दुवै प्रकृतिको सम्पत्तिको हकमा लागु हुने देखिन्छ भने परिच्छेद ७ अन्तर्गतको दफा ४० को वस्तु बिक्रीसम्बन्धी करारमा अचल सम्पत्तिलाई बाहेक गरेको अवस्था देखिन्छ ।
४. यस्तै तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को दफा २(क) मा "करार भन्नाले २(दुई) वा २(दुई) भन्दा बढी पक्षहरूबिच कुनै काम गर्न वा नगर्नको लागि भएको कानूनबमोजिम कार्यान्वयन गर्न सकिने सम्झौता सम्झनुपर्छ" भनी गरिएको करारको परिभाषाको सापेक्षतामा हेर्दा करारको विषय असीमित प्रकृतिको जस्तो देखिन्छ । तथापी सो परिभाषाको अंशलाई मात्र लिई सो ऐनको अन्य समग्र व्यवस्थाहरूलाई अनदेखा गरी करारको विषय वा क्षेत्र असीमित प्रकृतिको हो भनी अर्थ गर्नु कानून व्याख्यासम्बन्धी नियमको अनुकूल हुँदैन । कानूनको कुनै शब्द वा वाक्य वा कुनै खण्डको अर्थ र व्याख्या गर्दा समग्र ऐनको संरचना, उद्देश्य र दायरालाई ख्याल गर्नुपर्ने हुन्छ । सोही ऐनको दफा ८८ मा कुनै खास प्रकारको विषयमा करार गर्दा प्रचलित कानूनबमोजिमको प्रक्रिया अपनाउनुपर्ने भए सोको अनुशरण गर्नुपर्ने वा रजिस्ट्रेसन गर्नुपर्ने भए रजिस्ट्रेसन गराउनुपर्ने हुन्छ, अन्यथा कानूनी मान्यता प्राप्त गर्न नसक्ने व्यवस्था गरेको देखिन्छ । त्यसकारण ऐनको उद्देश्यको सापेक्षतामा एक अर्को व्यवस्थाको परिपूरक हुने गरी कानूनको सुसङ्गत व्याख्या गर्नुपर्दछ । अतः तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को परिच्छेद ४ देखि ९ सम्म उल्लेख गरिएका करारका विषय र क्षेत्रहरूमा अचल सम्पत्ति उल्लेखन भएको नदेखिए पनि सोही ऐनको दफा २(क) को करारको परिभाषा र दफा ८८ को व्यवस्थाले निश्चित प्रक्रिया पूरा गरी अचल सम्पत्तिको हकमा समेत करार गर्न सकिने नै देखिन आयो ।
५. अचल सम्पत्तिमा करार गर्दा के कुन प्रक्रिया अवलम्बन गर्नुपर्दछ भन्ने दोस्रो प्रश्नको सम्बन्धमा विचार गर्दा, करार के कसरी गर्न सकिन्छ भन्ने सम्बन्धमा कुनै स्पष्ट कार्यविधिगत व्यवस्था ऐनमा रहे भएको पाइँदैन । तथापि कुनै निश्चित कार्यविधि वा प्रक्रिया अवलम्बन नगरी पनि पक्षहरूले सम्झौता गर्न सक्ने र त्यस्तो सम्झौताले करारको रूपमा मान्यता पाउने करार सम्पन्न गर्ने सामान्य प्रक्रिया वा सामान्य नियम हो भने कतिपय विषयमा पक्षहरूबिच भएको सम्झौताले अरू औपचारिक एवं कानूनी प्रक्रिया पूरा गरेपछि मात्र करारको रूपमा मान्यता पाउन सक्दछ । यस प्रक्रियाअन्तर्गत करार सम्पन्न हुन तथा करारले मान्यता पाउन पक्षहरूबिच सामान्य सम्झौता भएपश्चात् त्यस्तो सम्झौतालाई विधायिकी कानूनले तोकेको अन्य कानूनी प्रक्रिया अवलम्बन गरी पूर्णता दिएको हुनुपर्दछ ।
६. तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को दफा ८८ मा "प्रचलित कानूनले कुनै खास प्रकारको करार गर्न कुनै खास कार्यविधि पूरा गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको वा कुनै सरकारी कार्यालयमा रजिस्ट्रेसन गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको रहेछ भने त्यस्तो रीत पूरा नगरी भएको करार मान्य हुने छैन" भनी उल्लेख भएको देखिन्छ । यस्तै साबिकको मुलुकी ऐन, रजिस्ट्रेसनको महलको १ नं. मा "अचल सम्पत्ति भएकाको मानु छुट्टिएको वा मानु जोरिएको लिखत र अरू गैह्र अचल सम्पत्तिको देहायमा लेखिएबमोजिमको लिखत गर्दा गराउँदा रजिस्ट्रेसन गराउनुपर्दछ" भनी देहाय १ मा "बिक्री गरी वा अरू कुनै किसिमले हक छाडिदिएको लिखत" भनी उल्लेख गरेको पाइन्छ ।
७. उक्त तत्कालीन "करार ऐन, २०५६ को दफा ८८ र मुलुकी ऐन, रजिस्ट्रेसनको १ नं. को कानूनी व्यवस्थाको प्रक्रिया पूरा गरेपछि मात्र अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा भएको करारले पूर्णता प्राप्त गर्ने अवस्था देखिएको सन्दर्भमा अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा रजिस्ट्रेसन नभएको तर पक्षहरूले आपसमा सहमति जनाई लिखत गरी गरेको सम्झौतालाई मात्र करार मान्न मिल्ने अवस्था देखिन नआई त्यस्तो सम्झौतालाई सामान्य सम्झौता मान्नुपर्ने देखिन आयो । कानूनले तोकेको सर्त तथा प्रक्रिया पूरा नभएको एवं पूरा गर्नुपर्ने रीतपूर्वकको कानूनी प्रक्रिया पूरा गरी नसकेको सम्झौताको लिखतलाई अचल सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्ने प्रयोजनार्थ कानूनी सक्षमता प्राप्त लिखत (करार) भनी मान्न मिल्ने देखिएन ।" भनी तुलारत्न बज्राचार्य विरूद्ध तारा श्रेष्ठ भएको करारबमोजिम दायित्व पूरा गराइपाउँ मुद्दामा यस अदालतको बृहत् पूर्ण इजलासबाट (ने.का.प.२०७७, नि.नं. १०५४८) व्याख्या भएबाट प्रस्तुत विवादमा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी करारजन्य मन्जुरीको लिखत रहेको भए तापनि सो लिखत रजिस्ट्रेसन भएको नदेखिएकोले त्यस्तो लिखतको आधारमा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन सक्ने देखिन आएन ।
८. यस्तै दैनिक व्यवहारमा प्रचलित बैनाबट्टाको लिखतबाट अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन तथा त्यस्तो करारको यथावत् परिपालन हुन सक्छ वा सक्दैन भन्ने प्रश्नतर्फ विचार गर्दा, करार ऐन, २०५६ ले २(दुई) वा २(दुई) भन्दा बढी पक्षहरूबिच कुनै काम गर्न वा नगर्नको लागि भएको कानूनबमोजिम कार्यान्वयन गर्न सकिने सम्झौता सम्झनुपर्छ भनी करारको परिभाषा गरेको पाइन्छ । उक्त करार ऐन तथा अन्य नेपाल कानूनमा करारको स्पष्ट ढाँचा रहे भएको पाइँदैन । तोकिएको ढाँचा नभएको अवस्थामा सम्झौता गर्ने पक्षले आफ्नो अनुकूलको लिखत तयार गरी व्यवहार चलाइआएको देखिन्छ । अचल सम्पत्ति घर जग्गा हक छाडिदिँदा लिँदा विभिन्न कारणले तत्काल राजीनामा वा अन्य लिखत पारित गर्न नसक्ने अवस्थामा व्यवहारमा बैनाबट्टाको लिखत तयार गर्ने गरेको पाइन्छ । यही लिखतको आधारमा पछि सम्बन्धित कार्यालयमा गई सहमति कार्यान्वयन गर्ने गरेको देखिन आउँछ । यसरी हेर्दा बैनाबट्टा लिखत दुई वा दुईभन्दा बढी पक्षबिचको सहमतिको कागज भएकाले यसलाई पनि करारकै एक अङ्गको रूपमा लिन सकिन्छ । "...अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी भएको करारजन्य मन्जुरीको लिखत रजिस्ट्रेसन नभएको अवस्थामा त्यस्तो लिखतको आधारमा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन सक्ने देखिन नआउनुका साथै त्यस्तो करारको यथावत् परिपालनासमेत हुन सक्ने देखिएन ।" भनी तुलारत्न बज्राचार्य विरूद्ध तारा श्रेष्ठ भएको (नि.नं. १०५४८) माथि उल्लिखित मुद्दामा व्याख्या भएबाट प्रस्तुत विवादमा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी करारजन्य मन्जुरीको लिखत रहेको भए तापनि सो लिखत रजिस्ट्रेसन भएको नदेखिएकोले त्यस्तो लिखतको आधारमा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन सक्ने र त्यस्तो करारको यथावत् परिपालनासमेत हुन सक्ने अवस्था रहेन ।
९. माथिका प्रकरणहरूमा विवेचना गरिएबमोजिम बैनाबट्टाको लिखत अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा गरिने र अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण गर्नेसम्बन्धी लिखत अनिवार्य रूपमा रजिस्ट्रेसन गराउनुपर्ने तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को दफा ८८ तथा साबिक मुलुकी ऐन, रजिस्ट्रेसनको महलको १ नं.समेतमा कानूनी व्यवस्था रहे भएको तथा यस अदालतबाट प्रतिपादित सिद्धान्तबाट समेत त्यसको व्याख्या भइसकेको परिप्रेक्ष्यमा बैनाबट्टाको लिखत रजिस्ट्रेसन नभएसम्म सो बैनाबट्टा लिखत (करारनामा) को यथावत् परिपालना हुन सक्ने देखिएन ।
१०. चौथो प्रश्नतर्फ हेर्दा, यी वादी प्रतिवादीबिच मिति २०६२।२।१८ मा भएको जग्गा खरिद बिक्रीसम्बन्धी सम्झौतापत्रको प्रकरण ६(क) मा "... करारको यथावत् परिपालनाको दाबी लिई जग्गा लिन वा बैनाको दोब्बर रकम भराइपाउँ भनी इच्छानुरूप दाबी गरी उपचार पाउन सक्ने छ ।" भनी दोस्रो पक्ष अर्थात् प्रतिवादीले सम्झौताअनुसार जग्गा रजिस्ट्रेसन गरिदिन आलटाल गरे वा इन्कार गरेमा पहिलो पक्षले सोको उपचार पाउने निश्चितता स्वरूपमा प्रस्ट उल्लेख गरिएको देखिन्छ । यी प्रतिवादीहरूले सर्तबमोजिम जग्गा पारित गरी नदिएका कारण काठमाडौं जिल्ला अदालतमा फिरादपत्र दायर भएको देखिन्छ । उक्त फिरादपत्रको प्रकरण १३ मा "...कुनै कारणले करारनामामा उल्लेख भएभन्दा कम जग्गा फिरादीले पाउने भएमा फिरादीले पाउने जग्गाको करारको अनुपातमा रकम कट्टा गरी फिरादीले प्राप्त गर्न नसक्ने जग्गाको करारमा उल्लिखित मूल्यको अनुपातमा हुन आउन रकम र सोको कानूनबमोजिम हुने १०% ब्याजको दरले रकम क्षतिपूर्ति स्वरूप दिलाई भराई उचित र पूर्ण न्याय पाऊँ ।" भनी बेहोरा उल्लेख गरेको पाइन्छ । सो बेहोरा हेर्दा फिरादीले प्राप्त गर्न नसक्ने जग्गाको हकमा रकम दिलाइपाउँ भन्ने नै देखिन्छ । फिरादपत्रमा स्पष्ट रूपमा रकममा समेत वैकल्पिक दाबी रहेको अवस्थामा रकममा दाबी नै नरहेको भन्ने प्रत्यर्थीको जिकिर एवं तत्कालीन पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसलासँग सहमत हुन सक्ने अवस्था रहेन ।
११. वादीले प्रतिवादीबाट लिखतमा उल्लिखित रकम भराइपाउने हो, होइन ? भन्नेतर्फ हेर्दा, वादीबाट विभिन्न मितिमा गरी जम्मा रू.४०,००,०००।– (चालिस लाख रूपैयाँ) बैना लिएको कुरालाई प्रत्यर्थी / प्रतिवादीले सुरू अदालतमा प्रतिउत्तर फिराउँदा तथा यस अदालतमा बहस गर्दासमेत स्वीकार गरेको देखिन्छ । उक्त रकम फिर्ता गरिसकेको भन्ने प्रत्यर्थी / प्रतिवादीको जिकिर रहेकोसमेत पाइँदैन । प्रत्यर्थी प्रतिवादीतर्फबाट रहनुभएका विद्वान् वरिष्ठ अधिवक्ताले रकम दिलाइपाउँ भन्ने वादीको दाबी नरहेकोले वादी दाबीभन्दा बाहिर गई रकम दिलाइदिनुपर्ने होइन भनी बहसको क्रममा यस अदालतको नि.नं. ४७९६ र ४१२० का मुद्दालाई नजिरको रूपमा उठाउनु भएको तर्फ हेर्दा, वादी शोभाकान्त मिश्र वि. देवकीवती देवी मधैनीसमेत भएको लेनदेन जालसाज किर्ते मुद्दा (ने.का.प.२०४७, अङ्क ४, नि.नं. ४१२०) मा वादीले पेस गरेको लिखतउपर बयान गर्दा लिखतमा रकमको अङ्क, अक्षर र कि.नं. थप गरेको भनी जिकिर लिएकोमा लिखत जाँच गराउँदा अघिबाट बनाइराखेको लिफामा पछिबाट लिखत तयार पारेको विशेषज्ञको राय आए पनि प्रतिवादीले दाबी नै नलिएको कुरामा अदालतले निर्णय गर्ने होइन भनी भिन्दै प्रसङ्गमा निर्णय भएको देखिन्छ भने वादी सुरज अहिर वि. प्रतिवादी वृजलाल अहिरसमेत भएको उत्प्रेषण (ने.का.प.२०५०ग, अङ्क ९, नि.नं. ४७९६) विषयको रिट निवेदनमा वादीले १० कित्ता जग्गाको कित्ताफोड गरिपाउँ भनी दाबी लिएकोमा १८ कित्तामा कित्ताफोड हुने गरी फैसला भएको अवस्था हुँदा उक्त मुद्दा र प्रस्तुत मुद्दाको तथ्य फरक भएकोले उक्त नजिर प्रस्तुत मुद्दामा आकर्षित हुने नदेखिएकाले यसमा प्रासङ्गिक हुने देखिएन ।
१२. तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को दफा ८४(१) मा "करार गर्ने कुनै पक्षले अर्को पक्षबाट करारबमोजिम केही नगद, जिन्सी वा अन्य कनै लाभ लिइसकेपछि वा करारबमोजिमका दायित्वहरू आंशिक रूपमा पूरा गरिसकेपछि पक्षहरूको सहमतिबाट करार रद्द भएमा वा यस ऐन वा अन्य प्रचलित कानूनबमोजिमको करारको परिपालना गर्नु नपर्ने भएमा वा कानूनबमोजिम बदर भएमा वा यस ऐनबमोजिम अमान्य वा रद्द भएमा त्यसरी दिएको नगद वा जिन्सी करार बहाल रहेको दिनसम्मको हिसाब मिलान गरी फिर्ता गर्नुपर्ने नगद वा जिन्सी वा लाभ दिएबापत मनासिब माफिकको रकम त्यस्तो सेवा वा लाभ लिने पक्षले अर्को पक्षलाई दिनुपर्ने छ ।" भन्ने कानूनी व्यवस्था रहेको पाइन्छ । यस्तै मुलुकी देवानी संहिता, २०७४ को दफा ५३८(१) मा, "करार गर्ने कुनै पक्षले अर्को पक्षबाट करारबमोजिम केही नगद, जिन्सी वा सेवाका अन्य कुनै लाभ लिइसकेपछि वा करारबमोजिमका दायित्व आंशिक रूपमा पूरा गरिसकेपछि पक्षहरूको सहमतिबाट करार रद्द भई यस भाग वा अन्य कानूनबमोजिमको करार परिपालना गर्नु नपर्ने भएमा, कानूनबमोजिम करार बदर भएमा वा बदर घोषित भएमा वा यस भागबमोजिम करार अमान्य वा रद्द भएमा त्यसरी दिएको नगद, जिन्सी वा सेवा करार बहाल रहेको दिनसम्मको हिसाब मिलान गरी नगद, जिन्सी वा सेवा फिर्ता गर्नुपर्ने छ ।" भन्ने रहेकोले करार ऐनको उक्त व्यवस्थाले निरन्तरता पाएकोसमेत देखिन्छ ।
१३. यशस्वी शमशेर ज.ब.रा. विरूद्ध भाइवर्स डेभलपर्स प्रा.लि. भएको करारबमोजिमको रकम दिलाइपाउँ (०७०-CI-०६९०) मुद्दामा, "करार सम्झौताबमोजिमको लिखत भएपछि जग्गा पास हुन नसकेको स्थितिमा वादीले दिएको भुक्तानी फिर्ता माग गर्नु स्वाभाविकै रहेको देखिन्छ । यस्तो अवस्थामा जग्गा पारित गरिदिन उन्मुख पनि नहुने र रकम पनि लिने कार्यलाई न्यायोचित मान्न मिल्दैन । आफूले करार सम्पन्न गर्न प्राथमिकता स्वरूप कुनै कार्य स्वीकार गरेको र सो सर्तबमोजिम आफूले कार्य सम्पन्न गरी अर्का पक्षलाई मुनासिब समयमा जानकारी नदिई मौन बसेको अवस्थामा त्यस्तो कार्यको फाइदा आफैँले उठाउन पाउनुपर्छ भन्नु कानूनसङ्गत हुँदैन । यस्तो कार्यलाई अन्यायिक समृद्धिको फाइदाका सिद्धान्त (Doctrine of Unjust Enrichment) ले पनि समर्थन गर्दैन । अग्रिम भुक्तानी लिएको रकमको आय शक्ति
हुन्छ । त्यस्तो आयशक्ति (Earning Power) को भागीदार आफैँ मात्र हुन्छ भन्नु न्यायको रोहमा उचित देखिँदैन ।" भनी (ने.का.प. २०७४, अङ्क ७, नि.नं. ९८४७) यस अदालतबाट व्याख्या भएको देखिन्छ ।
१४. यसैगरी "करारबाट अचल सम्पत्ति बिक्री हुने नभई लिखत नै पारित हुनुपर्ने भए पनि बिक्री गर्ने उद्देश्यसहितको सर्तहरूको लिखत हुन नसक्ने
होइन । बिक्री हुनलाई लिखत पारित गर्ने कुरा करारको सर्त परिपालना गरी पूरा हुने कार्य हो । तर बिक्रीको उद्देश्य राखी कुनै करार हुनै नसक्ने गरी कुनै प्रतिबन्ध लागेको कानूनी व्यवस्था देखिँदैन । त्यसैले त्यस्तो करार स्वतः अवैध भन्न मिल्ने देखिँदैन । त्यस्तो लिखतबाट केही लिनु खानु गरेको भए त्यस्तो लिखतको सर्तबमोजिम तिर्नु बुझाउनु नपर्ने भन्न पनि नमिल्ने" भनी कृष्ण राणा विरूद्ध सिद्धान्त राज पाण्डेसमेत भएको अग्रिम भुक्तानीसहित करारबमोजिमको क्षतिपूर्ति दिलाई भराइपाउँ मुद्दामा (ने.का.प. २०७३, अङ्क ३, नि.नं.९५५६) मा व्याख्या भएको पाइन्छ । "एक पक्षबाट करारको उल्लङ्घन हुनासाथ अर्को पक्षले करारमा उल्लिखित पूरै रकम क्षतिपूर्तिबापत भराइलिन पाइहाल्ने भन्ने होइन । क्षतिपूर्तिको रकम अत्यधिक वा बेमुनासिव भई एक पक्षले अर्को पक्षबाट बेमुनासिब लाभ वा फाइदा (Unjust Enrichment) पाउने अवस्थामा उल्लेख गरिएको रकमले पेनाल्टी वा जरिवानाको रूप पनि धारण गर्न सक्ने ।" भनी अध्यक्ष, सञ्चालक समिति, अमर आदर्श माध्यमिक विद्यालयसमेत विरूद्ध कृष्णबहादुर श्रेष्ठ भएको करारबमोजिम रकमको क्षतिपूर्ति दिलाइपाउँ मुद्दामा (ने.का.प. २०६८, अङ्क, ६, नि.नं. ८६३५) व्याख्या भएको समेतका माथि उल्लिखित कानूनी व्यवस्था एवं न्यायिक सिद्धान्तबाट कुनै कारणले करारको परिपालना हुन नसकेमा कुनै पक्षले अर्को पक्षबाट कुनै लाभ लिएको भए मनासिब माफिकको रकम त्यस्तो पक्षलाई दिनुपर्ने कुरामा अब विवाद रहेन । यस अवस्थामा पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच लेनदेन भएको उक्त रकम पुनरावेदकले नपाउने भनी निष्कर्षमा पुग्न न्यायोचित हुने देखिँदैन ।
१५. यस्तै प्रकृतिको तथ्य रहेको बैना गरेको जग्गाको करारबमोजिम दायित्व पूरा गराइपाउँ भन्ने पुनरावेदक / वादी विकास मुनी बज्राचार्य र प्रत्यर्थी / प्रतिवादी गोपीकृष्ण रेग्मी भएको ०६६-DF-००२० को मुद्दामा ".....पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच मिति २०५८।१२।२७ मा भएको करारनामाको आधारमा अचल सम्पत्ति (करारनामामा उल्लिखित जग्गा) को हक हस्तान्तरण हुने गरी करारको यथावत् परिपालना गराइदिन नमिल्ने हुनुका साथै सोही मितिमा पुनरावेदकले प्रत्यर्थीलाई बैनाबापत दिएको रकमको साँवा ब्याज निज पुनरावेदक प्रत्यर्थीबाट भराइलिन पाउने देखिएकाले प्रस्तुत मुद्दामा सुरू ललितपुर जिल्ला अदालतबाट मिति २०६०।६।६ मा भएको फैसला केही उल्टी गरी मिति २०५८।१२।२७ को करारको यथावत् परिपालना नहुने र बैनाबापत दिएको रू.२,००,०००।- समेत पुनरावेदकलाई प्रत्यर्थीबाट भराइलिन नमिल्ने ठहर गरी मिति २०६१।१२।८ मा भएको पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला केही उल्टी भई पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच मिति २०५८।१२।२७ मा भएको करारको यथावत् परिपालना हुन नसक्ने भन्ने हदसम्म पुनरावेदन अदालतको मिति २०६१।१२।८ को फैसला सदर हुने र बैनाबापत दिएको रकम प्रत्यर्थीबाट भराइदिन नमिल्ने भनी ठहराएको हदसम्म सो फैसला बदर भई पुनरावेदकले बैनाबापत दिएको साँवा रकम रू.२,००,०००।- (दुई लाख) र सो रकमको कानूनबमोजिम १०% का दरले हुने ब्याज रकमसमेत अर्थात् साँवा र ब्याज हिसाब गर्दा साँवा रकमको दोब्बरभन्दा बढी भएमा दोब्बरसम्म रकम पुनरावेदक / वादीले प्रत्यर्थी / प्रतिवादीबाट भराइलिन पाउने ठहर्छ ।" भनी यस अदालतबाट (फैसला मिति २०७६।३।२९, बृहत् पूर्ण इजलास) जग्गा मात्र माग गरेको अवस्थामा पनि बैना रकम र सोको ब्याज वा साँवाको दोब्बरसम्म रकम भराइदिएको पाइन्छ । तसर्थ, अचल सम्पत्तिमा बैनाबट्टा गरी लेनदेन गर्ने गरी भएको करार स्वतः अमान्य नहुने र यस्तो करारलाई कानूनले निषेध गरेको पनि नदेखिएको तर रजिस्ट्रेसन गर्नुपर्ने कानूनी बाध्यता गरेकोमा त्यस्तो रजिस्ट्रेसन नभएको अवस्थामा त्यस्तो अचल सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्नुपर्ने बाध्यात्मक अवस्थासम्म सिर्जना नगरेको भन्ने यस अदालतको बृहत् पूर्ण इजलासबाट फैसला भएको भए तापनि तत्कालीन करार ऐन, २०५६ को दफा ८४(१) तथा मुलुकी देवानी संहिता, २०७४ को दफा ५३८(१) बमोजिम अदालतबाट बैनाबट्टा गर्दाको अवस्थामा भएको लिखतबाट एक पक्षबाट अर्को पक्षलाई रकम भुक्तानी गरेको भन्ने प्रस्ट देखिएको रकमको दश प्रतिशत ब्याज, हर्जाना वा दोब्बरसम्म रकम भराइदिने वा त्यस्तो करारमा अचल सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्नेबाहेकको अन्य कुनै सर्त एवं दायित्व तोकिएको भएमा त्यस्तो सर्त दायित्व पालना गर्दा भएको हानि नोक्सानी बैना बुझ्ने पक्षबाट भराइदिनुपर्ने हुन्छ । जग्गा हक हस्तान्तरण गरिदिने छु भनी बैना लिने व्यक्तिले अचल सम्पत्ति पनि हस्तान्तरण नगर्ने र बैनाबापतको रकम पनि फिर्ता नगर्ने गरी बेमुनासिब लाभ वा फाइदा (unjust enrichment) को अवस्था परिकल्पना गरेको देखिँदैन ।
१६. अन्तिम प्रश्नमाथि विचार गर्दा, माथि उल्लिखित कानूनी व्यवस्था र सर्वोच्च अदालतबाट उल्लिखित मुद्दामा भएको व्याख्यासमेतबाट प्रस्तुत मुद्दामा पेस भएको करारनामा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुने गरी तयार भएको देखिएको तर तोकिएको कार्यालयमा रजिस्ट्रेसन भएको नदेखिएको र त्यसतर्फ वादीको जिकिर रहेकोसमेत नहुँदा जिल्ला रूपन्देही, करहिया गा.वि.स. वडा नं. १/ख कि.नं. ७०, ७१, २३३, ७५ र ७६ बाट बाटो निकास मिलाई जग्गा बिगाहा १-१०-० जग्गा फिरादी कम्पनीले पाउने गरी वादी प्रतिवादीबिच भएको मिति २०६२।२।१८ करारको यथावत् परिपालना हुन सक्ने देखिएन । यद्यपि अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा करार नै गर्न नसकिने भन्ने प्रतिवादीको जिकिर एवं निजतर्फबाट उपस्थित कानून व्यवसायीको बहस जिकिरसँग सहमत हुन सकिएन । अतः पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच उक्त मिति २०६२।२।१८ मा भएको करारको यथावत् परिपालना हुन नसक्ने ठहर गरी भएको सुरू काठमाडौं जिल्ला अदालतको मिति २०६८।२।४ को फैसलालाई सदर हुने ठहर गरी मिति २०६९।४।२८ मा पुनरावेदन अदालत पाटनबाट भएको फैसलालाई सो हदसम्म अन्यथा भन्न मिलेन । अर्कोतर्फ पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच मिति २०६२।२।१८ मा लेनदेन भएको उक्त साँवा रकम रू.४०,००,०००।- (चालिस लाख) र सो रकमको कानूनबमोजिम १० प्रतिशतका दरले हुने ब्याज रकमसमेत अर्थात् साँवा र ब्याज हिसाब गर्दा साँवा रकमको दोब्बरभन्दा बढी भएमा दोब्बरसम्म रकम पुनरावेदक / वादीले प्रत्यर्थी / प्रतिवादीबाट दिलाई भराइलिन पाउने नै देखिन आएकोले सो हदसम्म पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला मिलेको भन्न मिलेन ।
१७. यसप्रकार माथि उल्लिखित आधार, कारण एवं यस अदालतबाट प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्तसमेतबाट पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच मिति २०६२।२।१८ मा भएको करारनामाको आधारमा करारनामामा उल्लिखित जग्गाको हक हस्तान्तरण हुने गरी करारको यथावत् परिपालना गराइदिन नमिल्ने हुनुका साथै सोही मितिमा पुनरावेदकले प्रत्यर्थीलाई बैनाबापत दिएको रकमको साँवा ब्याज निज पुनरावेदक प्रत्यर्थीबाट भराइलिन पाउने देखिएकाले प्रस्तुत मुद्दामा जग्गा पारित गराई करारको यथावत् परिपालना गराइपाउँ भन्ने वादी दाबी पुग्न नसक्ने र करारको परिपालनातर्फ वादी दाबी नपुग्ने भए तापनि यी वादीले रकम भराइपाउँ भन्ने सम्बन्धमा प्रस्तुत मुद्दामा वैकल्पिक दाबी लिएकै अवस्था देखिँदा वादी र प्रतिवादीको बिचमा रकम लेनदेन भएकोमा मुख मिलिरहेको विषयवस्तुमा समेत यसै मुद्दाबाट ठहर गर्नु उपयुक्त हुँदा वादीले प्रतिवादीलाई बुझाएको रकम यसै मुद्दाबाट फिर्ता पाउने गरी निर्णय गर्न बेमनासिब नहुँदा वादीले प्रतिवादीबाट रू.४०,००,०००।- (चालिस लाख रूपैयाँ) भराइलिन पाउने ठहर्छ भन्ने सुरू काठमाडौं जिल्ला अदालतबाट मिति २०६८।२।४ मा भएको फैसला केही उल्टी गरी मिति २०६२।२।१८ को करारको यथावत् परिपालना नहुने र वादीको दाबी रकममा नभई जग्गामै रहेको र वादीले दाबी नै नलिएको रू.४०,००,०००।- (चालिस लाख रूपैयाँ) वादीले प्रतिवादीबाट भरिपाउने ठहर गरी भएको फैसला सो हदसम्म मिलेको नदेखिँदा केही उल्टी हुने ठहर्छ भनी मिति २०६९।४।२८ मा भएको पुनरावेदन अदालत पाटनको फैसला केही उल्टी भई पुनरावेदक र प्रत्यर्थीबिच मिति २०६२।२।१८ मा भएको करारको यथावत् परिपालना हुन नसक्ने भन्ने हदसम्म पुनरावेदन अदालत पाटनको मिति २०६९।४।२८ को फैसला सदर हुने र बैनाबापत दिएको रकम प्रत्यर्थीबाट भराइदिन नमिल्ने भनी ठहराएको हदसम्म सो फैसला उल्टी भई पुनरावेदकले बैनाबापत दिएको साँवा रकम रू.४०,००,०००।- (चालिस लाख रूपैयाँ) र सो रकमको कानूनबमोजिम १० प्रतिशतका दरले हुने ब्याज रकमसमेत (बढीमा साँवाको दोब्बरसम्म रकम) पुनरावेदक / वादीले प्रत्यर्थी / प्रतिवादीबाट भराइलिन पाउने ठहर्छ । सो ठहर्नाले अरूमा तपसिलबमोजिम
गर्नू ।
तपसिल
माथि ठहर खण्डमा लेखिएबमोजिम करारको परिपालनातर्फ पुनरावेदकको पुनरावेदन जिकिर पुग्न नसक्ने ठहरेकाले केही गरिरहनु परेन, बैना रकमको हकमा पुनरावेदक / वादीले प्रत्यर्थी / प्रतिवादीबाट बैनाबापतको साँवा रू.४०,००,०००।- र सोको कानूनबमोजिम १० प्रतिशतले हुने ब्याज (बढीमा साँवाको दोब्बरसम्म) समेत भराइलिन पाउने ठहरेकाले पुनरावेदक वादीले प्रतिवादीको यसै सरहदको जेथा देखाई सो रकम भराइपाउँ भनी दरखास्त दिए नियमानुसार लाग्ने दस्तुर वादीबाट दाखिला गराई प्रतिवादीबाट वादीलाई उक्त रकम भराइदिन सुरू अदालतमा लेखी पठाइदिनू --------------------------१
वादीले भरिपाउने ठहरेको साँवा रू. ४०,००,०००।- को हुने कोर्ट फी रू. ४३,७७०।- प्रतिवादीबाट भराइपाउने हुँदा उक्त रकम पाउँ भनी वादीको म्यादभित्र निवेदन परे प्रतिवादी नन्दमाया थापाले पुनरावेदन अदालत पाटनमा पुनरावेदन गर्दा ध.र.नं. ४९० बाट मिति २०६८।८।१२ मा धरौटीमा राखेको रू. ६३,७७०।- बाट कुनै दस्तुर नलिई वादीलाई दिनु भनी र बाँकी रहन आउने रू. २०,०००।- को हकमा वादीको बिगो असुल भएपछि सो रकम पाउँ भनी प्रतिवादी नन्दमाया थापाको म्यादभित्र निवेदन परे निजलाई कानूनबमोजिम गरिदिनु भनी उच्च अदालत पाटनमा लेखी पठाइदिनू -----------------------------२
सरोकारवालाले नक्कल मागे नियमानुसार नक्कल दिनू --------------------------------------------------३
प्रस्तुत फैसलाको प्रति विद्युतीय प्रणालीमा अपलोड गरी दायरीको लगत कट्टा गरी मिसिल नियमानुसार बुझाइदिनू --------------------------------------------४
उक्त रायमा सहमत छु ।
न्या. मीरा खडका
इजलास अधिकृत : गम्भीर घिमिरे
इति संवत् २०७८ साल फागुन २२ गते रोज १ शुभम् ।